新鴻基：TOD高階玩家 ｜ 過(guò)江龍入穗記③

【編者按】龍騰珠江，風(fēng)起云涌。在廣州，品牌房企不勝枚舉，早期布局者深謀蓄勢(shì)，新晉過(guò)江龍攻城略地。它們中既有征戰(zhàn)多年的老面孔，也有高歌猛進(jìn)的新力量，有的在入穗前已是“一方霸主”，有的名不見(jiàn)經(jīng)傳卻“野心勃勃”。無(wú)論是本土粵系、閩系、京系還是浙系、渝系，在這里都得憑實(shí)力和產(chǎn)品說(shuō)話。《過(guò)江龍入穗記》系列將盡力還原外來(lái)各派系房企鮮活的廣州生存史。

? 第三期主角：新鴻基

? 所屬派系：港資

? 根據(jù)地：香港

? 創(chuàng)立時(shí)間：1963年

? 入穗時(shí)間：1980年

“如果讓我們?cè)趦?nèi)地去嘗試一些在香港都沒(méi)有做過(guò)的業(yè)務(wù)，我們可能就沒(méi)什么信心能做好了。”在新鴻基2019年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)向媒體說(shuō)道。

除了自謙，郭炳聯(lián)這番話更多是揭露了一個(gè)事實(shí)：

作為香港四大豪門(mén)之一，與李嘉誠(chéng)、鄭裕彤、李兆基家族不同的是，新鴻基的郭炳聯(lián)家族始終專(zhuān)注在地產(chǎn)一個(gè)領(lǐng)域發(fā)展，其他方面的投資占比較少。

如今，新鴻基的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)租賃業(yè)務(wù)，在利潤(rùn)組成上已達(dá)到一個(gè)完美局面。其多年“租售并舉”的商業(yè)策略，更是令業(yè)內(nèi)流傳著“學(xué)不會(huì)”的新鴻基這樣一個(gè)說(shuō)法。

它的發(fā)展模式，除了大本營(yíng)香港，也可以從廣州布局中窺探一二。

舊改進(jìn)廣州

大多數(shù)人以為，新鴻基首進(jìn)廣州是在2007年。當(dāng)時(shí)新鴻基和合景泰富、富力三巨頭聯(lián)手，拿下獵德西區(qū)商業(yè)地塊，即如今的天匯廣場(chǎng)。

實(shí)際上，新鴻基官網(wǎng)顯示，早在1980年，新鴻基已參與位于越秀區(qū)的中國(guó)大酒店建設(shè)，其于1984年落成開(kāi)業(yè)，是中國(guó)大陸第一家中外合資經(jīng)營(yíng)的酒店。

進(jìn)入21世紀(jì)，新鴻基開(kāi)始以舊改的方式擴(kuò)大自己在廣州的版圖。

如果說(shuō)，前面提到的由獵德村舊改孵化而成的天匯廣場(chǎng)，是新鴻基的一次“試水”，那么2010年，它拿下天河林和村舊改并獨(dú)立發(fā)展成峻林項(xiàng)目，則是在廣州正式“插旗”。

為了拿下位處天河北的這塊“肥豬肉”，新鴻基提出了保證金這一獨(dú)特的舊改安遷模式，這也是廣州所有舊村改造項(xiàng)目中，首次提出保證金概念的開(kāi)發(fā)商。

它以9.5億元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)簽下了林和村舊改框架協(xié)議，其中2.2億元為村民安置臨遷費(fèi)，3千萬(wàn)元用于擴(kuò)建林和小學(xué)，剩下的7億元為保證金，防止項(xiàng)目爛尾。

值得一提的是，憑借在香港積累的舊城改造經(jīng)驗(yàn)，新鴻基僅僅花了兩個(gè)月就完成了林和村舊改項(xiàng)目的拆遷，舊改轉(zhuǎn)化成峻林項(xiàng)目，2013年開(kāi)盤(pán)均價(jià)為4.2萬(wàn)元/㎡，如今二手均價(jià)已達(dá)15萬(wàn)元/㎡。

當(dāng)年，時(shí)任新鴻基地產(chǎn)南中國(guó)區(qū)總經(jīng)理黃少媚面對(duì)媒體關(guān)于開(kāi)盤(pán)價(jià)提問(wèn)時(shí)表示，他們不希望峻林成為最高價(jià)或者標(biāo)桿豪宅，希望是廣州市民能夠接受的價(jià)格。

同樣是在2010年，新鴻基拿下天河路218號(hào)地塊——原宏城廣場(chǎng)，打造了它在廣州的首個(gè)商業(yè)作品，也就是如今的天環(huán)廣場(chǎng)。

除了在廣州市中心擴(kuò)張，新鴻基還分別在2009年、2012年開(kāi)發(fā)出花都兩大住宅項(xiàng)目——玖瓏湖、御華園，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)均價(jià)分別為2萬(wàn)元/㎡、0.72萬(wàn)元/㎡。

“學(xué)不會(huì)”的新鴻基模式

回顧新鴻基在香港的發(fā)展之路，1972年上市前，新鴻基在香港售出總值為5.6億元的樓宇，利用這筆資金，新鴻基大量購(gòu)入地皮，包括薄扶林道、荃灣地皮、界限街根德閣等。

上市后，新鴻基開(kāi)始涉足地產(chǎn)投資，先后建起了位于港島灣仔海旁的新鴻基中心和九龍尖沙咀東部的帝苑酒店。

上世紀(jì)70年代后期的快速擴(kuò)張，為新鴻基積累大量財(cái)富，也為它的轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。

1987年，新鴻基集中轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，投資了新九龍廣場(chǎng)、元朗廣場(chǎng)、帝都酒店等，此時(shí)的新鴻基還處于以售養(yǎng)租階段。1988-1991年恰逢香港地產(chǎn)牛市，新鴻基憑借在香港核心地段物業(yè)，獲得可觀的租金收益率。

直到1991年，公司租售并舉轉(zhuǎn)型成功。

新鴻基的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，還融入了TOD概念，至今它已在香港建設(shè)多個(gè)TOD大型綜合體，包括早期的沙田新城市廣場(chǎng)和近年擊敗長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、新世界等拿下的香港九龍高鐵站TOD。

與單純投資房地產(chǎn)相比，新鴻基這種發(fā)展模式，能持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)降低經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

在獲取足夠的成功經(jīng)驗(yàn)后，新鴻基把這一模式帶到內(nèi)地一線城市，這也就有了廣州典型商業(yè)綜合體——天環(huán)、天匯廣場(chǎng)，而這些投資物業(yè)，已成為新鴻基集團(tuán)總租金收入的重要來(lái)源之一。

公開(kāi)資料顯示，新鴻基的凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到6000億元。而根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2020年內(nèi)房股資產(chǎn)排行榜》，排在前三的恒大、萬(wàn)科、中海凈資產(chǎn)規(guī)模也僅在3000多億元。

并且新鴻基常年維持低負(fù)債率，有籌碼沒(méi)負(fù)擔(dān)，所以新鴻基在市場(chǎng)上動(dòng)作不大，連新聞報(bào)道都很少，但往往一出手拿的便是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

新鴻基的發(fā)展模式曾令不少內(nèi)地房企艷羨，但是要學(xué)習(xí)它，卻著實(shí)困難。就商業(yè)而言，新鴻基花了長(zhǎng)達(dá)20多年的時(shí)間才完成“租售并舉”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在行業(yè)普遍追求高周轉(zhuǎn)的當(dāng)下，想要保持耐心、步步為營(yíng)，并不容易。

瞄準(zhǔn)南部再進(jìn)羊城

2017年，新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事及第三代接班人郭基煇在某公益活動(dòng)接受媒體采訪時(shí)提到，新鴻基在內(nèi)地拿地越來(lái)越難，光是央企國(guó)企都搶到暈了，他希望大家能看到新鴻基在廣州成功的例子，有土地供應(yīng)或者有項(xiàng)目的能找他們合作。

同時(shí)，他還強(qiáng)調(diào)了在內(nèi)地賺到的錢(qián)，很少會(huì)抽回香港，希望在國(guó)內(nèi)繼續(xù)發(fā)展下去，特別是在廣州再做一些代表新鴻基地產(chǎn)品牌的作品。

當(dāng)時(shí)，隨著天環(huán)廣場(chǎng)、天匯廣場(chǎng)陸續(xù)開(kāi)業(yè)，天河峻林以及花都兩大項(xiàng)目接近售罄，新鴻基在廣州的儲(chǔ)備項(xiàng)目已所剩無(wú)幾。

從克而瑞2018-2019年發(fā)布的銷(xiāo)售榜TOP200榜單可以看到，新鴻基無(wú)論是全口徑金額還是權(quán)益金額，都在200名左右徘徊，與同為港資房企的九龍倉(cāng)（2019年全口徑金額為220.8億元）、新世界中國(guó)（2019年全口徑金額為73.4億元）相比，稍顯落后。

因此，在2018年開(kāi)始，新鴻基就積極在廣州拿地。

相同的是，地塊所打造的項(xiàng)目，也是新鴻基的“拿手好戲”——以TOD為導(dǎo)向的大型商業(yè)綜合體。

不同的是，新鴻基這次的焦點(diǎn)從廣州市中心轉(zhuǎn)移到南端——南沙和番禺。

2018年，新鴻基以底價(jià)2.64億元拿下南沙慶盛樞紐區(qū)塊2018NJY-4地塊，新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事郭基輝透露，項(xiàng)目將規(guī)劃一座8萬(wàn)㎡的大型商場(chǎng)，前期定位以服務(wù)周邊生活居民與來(lái)往過(guò)路游客為主，后期根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整定位。

2019年，南沙慶盛樞紐綜合體項(xiàng)目已正式開(kāi)工，將被打造成繼廣州天環(huán)廣場(chǎng)、天匯廣場(chǎng)等之后又一個(gè)指標(biāo)性項(xiàng)目。

|慶盛高鐵站

同樣在2019年，新鴻基再一次拿下2019NIY-1慶盛樞紐站商服地，地塊將與2018年拿下的2018NJY-4地塊聯(lián)合開(kāi)發(fā)，體量達(dá)到天河城的兩倍。

時(shí)間來(lái)到2021年，在廣州首次集中供地中，新鴻基身影再次出現(xiàn)，它以底價(jià)70.82億元競(jìng)得番禺區(qū)南站核心區(qū)TOD項(xiàng)目地塊，折合樓面價(jià)11493元/㎡。

加上34.61億元相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)成本，南站TOD地塊總投資金額高達(dá)105億元，這也是廣州首次集中供地中，總價(jià)最高的地塊。

有趣的是，同日在廣州忙搶地的新鴻基，在香港也沒(méi)閑下來(lái)。它在香港以86.14億港元投得首幅出售的古洞發(fā)展區(qū)住宅地，每方呎樓面地價(jià)約7184港元。此前市場(chǎng)對(duì)該宅地估值約48-60億港元，也就是說(shuō)，新鴻基的拿地價(jià)，高于市場(chǎng)預(yù)期上限43.56%。

至此，當(dāng)初高呼在內(nèi)地拿地難的新鴻基，終于再次在廣州擁有兩個(gè)大型TOD項(xiàng)目，于新鴻基而言，這既是得心應(yīng)手，也是順理成章。

豪門(mén)爭(zhēng)產(chǎn)風(fēng)波

與新鴻基發(fā)展模式一樣為人所樂(lè)道的，還有郭氏家族的“豪門(mén)風(fēng)雨”。

新鴻基地產(chǎn)創(chuàng)始人有三個(gè)，分別是郭得勝、李兆基和馮景禧。“新鴻基”的取名，“新”字取自于馮景禧的“新禧公司”，“鴻”字取自于郭得勝的“鴻昌進(jìn)出口公司”，“基”字則取自于李兆基名字中的“基”。

三劍俠天衣無(wú)縫的合作，使得新鴻基在成立10年后迅速發(fā)展，在六十年代末成為香港最大地產(chǎn)商之一。

后來(lái)由于對(duì)公司經(jīng)營(yíng)里面出現(xiàn)分歧，李兆基和馮景禧退股，其中李兆基獨(dú)自創(chuàng)辦了恒基兆業(yè)繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)，新鴻基也就成為了由郭得勝一人掌權(quán)的家族企業(yè)。

1990年，郭得勝去世，他的三個(gè)兒子郭炳湘、郭炳江和郭炳聯(lián)共同繼承父業(yè)，郭氏二代正式登臺(tái)。

正所謂一山不能容二虎，三虎更是難上加難。

由于郭氏三兄弟長(zhǎng)期處于同一高度位置且接管的都是核心業(yè)務(wù)，2008年，他們之間出現(xiàn)內(nèi)斗風(fēng)波。

這場(chǎng)風(fēng)波，最終以郭炳湘被弟弟們和母親驅(qū)逐出了董事會(huì)、郭炳江被舉報(bào)而判刑收監(jiān)結(jié)束。

新鴻基地產(chǎn)，最后落到三子郭炳聯(lián)手中，至今，他仍是新鴻基地產(chǎn)的主席兼董事總經(jīng)理。

但目前郭炳聯(lián)已接近70歲，新鴻基地產(chǎn)的舞臺(tái)，終究輪到郭氏三代出場(chǎng)。

其中，郭炳聯(lián)的長(zhǎng)子郭顥澧、次子郭基泓，郭炳江的兒子郭基煇已出任執(zhí)行董事并參與日常經(jīng)營(yíng)，而郭基泓被外界視為新鴻基接班人。

盡管風(fēng)波不斷，但新鴻基業(yè)績(jī)并未受影響，2021年2月25日，郭炳聯(lián)、郭顥澧、郭基泓三父子更是以48億美元財(cái)富位列《2021福布斯中國(guó)香港富豪榜》第18位。

2021年沖擊350億元

新鴻基地產(chǎn)在2021年2月25日發(fā)布的2020/2021年度中期業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)公司收入460.7億港元，同比上升19%；營(yíng)業(yè)溢利210.23億港元，同比上升30.16%；期內(nèi)溢利139.75億港元，同比下降12.32%。

其最得意的物業(yè)租賃方面，受內(nèi)地與香港對(duì)疫情控制不同的影響，數(shù)據(jù)也顯示出差異。

其中香港物業(yè)租賃合并收入91.81億港元，同比下降7.7%；綜合業(yè)績(jī)僅為69.23億港元，同比下滑8.17%。內(nèi)地物業(yè)租賃則明顯上漲，合并收入28.66億港幣，同比上升18.77%，綜合業(yè)績(jī)23.13億港元，同比上升24.49%。

而隨著新鴻基在廣州、上海等一線城市的地標(biāo)性物業(yè)陸續(xù)建成，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其在內(nèi)地的持續(xù)性租金收入會(huì)進(jìn)一步增加。

2021年，新鴻基定下350億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，要實(shí)現(xiàn)這一銷(xiāo)售額，其需要進(jìn)一步的土儲(chǔ)補(bǔ)給。接下來(lái)，新鴻基在廣州甚至內(nèi)地還會(huì)有哪些大動(dòng)作，值得期待。